Инвестиционный меморандум · 2025
Падел-теннис набирает миллионы фанатов по всему миру. Сауны и ледяные купели — новая норма восстановления. Правильное питание — уже стиль жизни. Всё это существовало отдельно. Мы первые, кто собрал это вместе.
PLAYA — место силы, спорта, здоровья и восстановления.
О клубе
Концепция клуба
Не просто корты — место жизни
Падел-теннис, сауна, ледяные купели, бассейн, спортзал, правильное питание, массаж, водородные ингаляции — каждый из этих форматов сегодня на волне. Мы первые объединили их под одной крышей. PLAYA — это экосистема, где каждый элемент усиливает другой: сыграл в падел — восстановился в купели — поел правильно — вернулся на пик формы.
Визуализация комплекса
Главный вид комплекса
Падел · SPA · Wellness
Концепт-визуализации · итоговый облик формирует архитектор
🎾
6 падел-кортов
С крышей, кондиционерами и форсуночным охлаждением
🏊
Большой бассейн
15×6 м · зона отдыха и восстановления
🔥
Финская сауна
20 мест · 5×6 м · глубокое прогревание
🧊
4 ледяные купели
Холодовая терапия · нержавейка + чиллер
🏋️
Спортзал
Кардио, железо, йога-зона
💆
Массажный кабинет
Спортивный и восстановительный · 750 THB/сеанс
🫧
Водородные ингаляции
H₂-восстановление · 850 THB/сеанс · только у нас
☕
Кафе-ресторан
Здоровое питание · чек 1 000 THB · открытый доступ
🏆
Лига & Комьюнити
Турниры, события, яхта-пати
Параметр
Конкуренты
PLAYA
Собственная лига
Нет / слабая
7 кат. · 216 игроков ✓
4 ледяных купели
Нет
Есть ✓
Бассейн
Нет
15×6 м ✓
Водородное восстановление H₂
Нигде на Пхукете
3 кресла ✓
Полноценный ресторан
Снэк-бар
Кухня + бар ✓
Фановые форматы
Нет
12 фановых/мес ✓
Капитальные затраты
Смета проекта
Корты и охлаждение
| Статья | THB |
|---|---|
| Корты × 6 · поставка, доставка, монтаж Premium-класс, полный комплект: покрытие, сетки, стекло, освещение | 3 000 000 |
| Металлоконструкция крыши | 1 000 000 |
| Кондиционеры кортов × 6 + вентиляторы | 1 320 000 |
| Форсуночный туман (misting) — общие зоны | 200 000 |
| Охлаждение спортзала + раздевалок | 250 000 |
| Итого корты + охлаждение | 5 770 000 THB |
🏅 Надёжная поставка
Оборудование от сертифицированных производителей с опытом поставок в клубы ЕС и ОАЭ. Полная комплектация корта: покрытие Premium-класса, сетка, панорамное стекло, профессиональное освещение, монтаж + 2 года гарантии. Срок доставки 6–8 недель.
СПА-зона · 2 550 000 THB
| Элемент | THB |
|---|---|
| Финская сауна 20 мест (абаши, Harvia 20kW) 5×6 м | 900 000 |
| Ледяные купели × 4 (нержавейка + 1 общий чиллер) | 800 000 |
| Зона чила, лежаки, зелень, освещение | 200 000 |
| Санузлы, отделка, дизайн, фильтрация | 650 000 |
| Итого СПА | 2 550 000 THB |
Wellness · 1 150 000 THB
| Элемент | THB |
|---|---|
| Массажные кабинеты × 2 (отделка + столы) | 400 000 |
| Генераторы H₂ × 3 ($5 000 × 36 THB) | 540 000 |
| Кресла + оснащение | 210 000 |
| Итого Wellness | 1 150 000 THB |
Инфраструктура
| Объект | THB |
|---|---|
| Бассейн 15×6 м (бетон, под ключ) | 2 000 000 |
| Кафе (кухня, бар, мебель, POS) | 2 000 000 |
| Спортзал, раздевалки, душевые | 1 100 000 |
| Ресепшн, камеры, wi-fi, парковка | 600 000 |
| Зелень, тропический дизайн, лежаки | 500 000 |
| Итого инфраструктура | 6 200 000 THB |
Земля, юридика, резерв
| Статья | THB |
|---|---|
| Аренда земли 3 года авансом (~2000 м²) ~67 000 THB/мес × 36 | 2 400 000 |
| Юридика + разрешения + компания | 200 000 |
| Резерв ~7% | 3 400 000 |
| Итого | 6 000 000 THB |
⚠️ Важно для инвестора — что заложено в резерв
Смета верхнего уровня содержит резерв 7% = 3 400 000 THB ($94k), который покрывает строительные и инженерные работы, не вынесенные отдельной строкой. Ниже — детальная разбивка того, что входит в резерв.
Строительные и инженерные работы
| Статья | THB min | THB max |
|---|---|---|
| Бетонное основание под 6 кортов Выравнивание + армирование + заливка | 200 000 | 400 000 |
| Электрика всего объекта Разводка, щитки, розетки, освещение улицы | 300 000 | 500 000 |
| Водопровод и канализация Бассейн, купели, кафе, душевые | 300 000 | 500 000 |
| Генератор резервного питания Критично для кондиционеров и чиллеров | 150 000 | 300 000 |
| Общестроительные работы Полы, стены, перегородки, кровля | 400 000 | 700 000 |
| Пожарная сигнализация и тушение Обязательно по тайским нормам | 100 000 | 200 000 |
| Брендинг, вывески, декор интерьера | 100 000 | 200 000 |
| Итого строительные работы | 1 550 000 | 2 800 000 THB |
Баланс резерва
Резерв заложен в смете3 400 000 THB
Строительные работы (макс.)−2 800 000 THB
Остаток буфера≥ 600 000 THB
Резерв покрывает все строительные работы. Оставшийся буфер $17k защищает от мелких непредвиденных расходов.
📋 Что уже включено в основные статьи:
✅ Монтаж кортов (300k) — сборка конструкции
✅ Бассейн «под ключ» (2.0M) — реальная цена рынка Пхукета
✅ Спортзал + раздевалки (1.1M) — отделка включена
✅ Кафе (2M) — монтаж кухни и мебели включён
✅ СПА + Wellness (3.7M) — Harvia, Bestway, проверенные бренды
✅ Бассейн «под ключ» (2.0M) — реальная цена рынка Пхукета
✅ Спортзал + раздевалки (1.1M) — отделка включена
✅ Кафе (2M) — монтаж кухни и мебели включён
✅ СПА + Wellness (3.7M) — Harvia, Bestway, проверенные бренды
Рекомендация: До начала строительства получить детальное КП от подрядчика на Пхукете по электрике, водопроводу и бетонным работам. Именно для этого создан резерв 7%.
💼 Почему эта секция критическая
Большинство спорт-клубов закрываются не из-за плохой концепции, а из-за того, что все деньги ушли в стройку и нет бюджета на маркетинг, запас персонала и подушку OPEX. Мы заложили 6,6M THB ($183k) именно в soft opening и первые 2 месяца — чтобы с первого дня PLAYA работала на полную мощность, а не раскачивалась полгода.
Запуск и soft opening · 4 800 000 THB
| Статья | THB |
|---|---|
| Pre-opening маркетинг SMM, PR, инфлюенсеры, таргет 3 мес до открытия + launch-кампания | 1 500 000 |
| Soft opening · 3 события для сообщества Pre-launch игры лиги, блогер-дни, VIP-превью | 500 000 |
| Найм и обучение команды за 2 мес до запуска Тренеры, су-шеф, ресепшн, обслуживание СПА | 800 000 |
| Стартовый запас F&B Продукты, алкоголь, бар, посуда, униформа кухни | 500 000 |
| Стартовые расходники СПА и wellness Масла, ароматы, полотенца, халаты, косметика | 300 000 |
| Ландшафт · тропическая зелень Пальмы, автополив, декоративная подсветка | 400 000 |
| AV · звук, музыка, атмосферное освещение Колонки по зонам, DJ-сетап, световые сценарии | 200 000 |
| Итого запуск | 4 200 000 THB |
Оборотный капитал · 2 400 000 THB
| Статья | THB |
|---|---|
| OPEX-подушка на 2 месяца Фикс 1,14M × 2 — зарплаты, аренда, коммуналка в период раскачки | 2 284 000 |
| Операционный кеш-буфер Расчёт с поставщиками, мелкие непредвиденные | 116 000 |
| Итого оборотный капитал | 2 400 000 THB |
⏱ Защита от cash crunch
Клуб выходит на break-even к 2–3 месяцу после открытия. Подушка в 2,4М THB полностью закрывает OPEX в период раскачки и защищает инвестора от необходимости довложений.
🔑 Что это даёт инвестору
✅ Громкое открытие → мгновенная заполняемость кортов и СПА
✅ Обученная команда с первого дня → без провалов в сервисе
✅ 2 месяца OPEX в кассе → ноль рисков остановки
✅ Тропический премиум-образ → высокий средний чек на старте
✅ Обученная команда с первого дня → без провалов в сервисе
✅ 2 месяца OPEX в кассе → ноль рисков остановки
✅ Тропический премиум-образ → высокий средний чек на старте
Сводная смета
| Направление | THB | % |
|---|---|---|
| 🎾 Корты + охлаждение | 5 770 000 | 20.0% |
| 🏊 Бассейн | 2 000 000 | 6.9% |
| 🧖 СПА-зона | 2 550 000 | 8.9% |
| 🫧 Wellness (массаж + H₂) | 1 150 000 | 4.0% |
| ☕ Кафе-ресторан | 2 000 000 | 6.9% |
| 🏗 Инфраструктура | 3 700 000 | 12.9% |
| 📜 Земля + юридика + резерв | 5 030 000 | 17.5% |
| 🚀 Запуск + оборотный капитал | 6 600 000 | 22.9% |
| ИТОГО | 28 800 000 THB | 100% |
Общий бюджет проекта
$800K
≈ 28 800 000 THB · курс 36 THB/$
Продаётся юнитов4 штуки
Цена 1 юнита$200 000
2 юнита — УК (девелоперская маржа)бесплатно
Финансовый конструктор
Модель инвестора
Двигай ползунки — KPI вверху обновляются мгновенно. Параметры инвестиции зафиксированы по условиям сделки.
Доход инвестора / мес
—
—
ROI годовых (CIT+WHT)
—
Срок окупаемости
—
—
Чистая прибыль / мес
—
—
Вложение: $200 000 / юнит Структура: 4 × $200k = $800k Доля инвесторов: 75% чист. прибыли Налоги: CIT 20% + WHT 10% Выручка / мес: —
☀️ Сезонность Пхукета учтена
High season · Nov–Feb (4 мес)
Загрузка кортов 85–95%, СПА/кафе полные. Бронирование кортов за 7+ дней.
Загрузка кортов 85–95%, СПА/кафе полные. Бронирование кортов за 7+ дней.
Low season · May–Oct (8 мес)
Загрузка 30–40%, но лига и резиденты обеспечивают базовый поток круглый год.
Загрузка 30–40%, но лига и резиденты обеспечивают базовый поток круглый год.
Blended годовая
Все базовые значения ниже — средние по году: (4×90% + 8×35%) / 12 ≈ 53% загрузки.
Все базовые значения ниже — средние по году: (4×90% + 8×35%) / 12 ≈ 53% загрузки.
Корты — аренда—
50%
1 100 THB/ч
14 ч
Лига и турниры—
216 чел
4 000 THB/мес
2 000 THB
14 шт
1 250 THB/чел
Тренировки—
8 шт
2 400 THB · клуб 1 200
10 шт
3 600 THB · клуб 1 800
4 шт
4 800 THB · клуб 2 400
Кафе-ресторан—
65 чел/день
1 000 THB/чел
35% · маржа 65%
СПА, массаж, водород—
📊 Бенчмарк: Dopa, Kedr, Kaif, Zima одновременно держат 20–30 гостей при работе 12ч/день и средней сессии 1,5–2ч → это 140–200 гостей/день в пике. Наша база 55/день — консервативно для клуба с уникальным комбо корты+купели+бассейн.
55 чел
650 THB/вход
16 сеансов
750 THB/сеанс
13 сеансов
850 THB/сеанс
Выручка / мес
Аренда кортов—
Лига + турниры—
Тренировки (клуб 50%)—
Кафе-ресторан—
СПА + массаж + H₂—
Реклама150 000 ₿
Итого—
P&L / мес
Выручка—
Расходы операц.—
Management fee УК 25%—
EBITDA—
CIT 20%—
Чистая прибыль—
На 1 корт (1 юнит из 6)—
После WHT → инвестор—
Двигай ползунки — KPI обновляются мгновенно.
Доходы проекта
Источники выручки
Шесть независимых каналов выручки, которые усиливают друг друга. Расчёт по базовому сценарию (средняя годовая загрузка 50% с учётом сезонности, лига 216 игроков, кафе 65 гостей/день, СПА 55 гостей/день).
Структура выручки · базовый сценарий
| Направление | THB / мес | % |
|---|---|---|
| 🎾 Аренда кортов — | — | — |
| 🏆 Лига и турниры — | — | — |
| 👨🏫 Тренировки (50% клубу) — | — | — |
| ☕ Кафе-ресторан — | — | — |
| 🧖 СПА + массаж + H₂ — | — | — |
| 📣 Реклама партнёров Спонсоры, баннеры, POS | — | — |
| Итого выручка | — | 100% |
Годовая выручка
—
—
Средний месяц—
Пиковый месяц (hi-season)—
Тихий месяц (низкий сезон)—
🔑 Ключевой инсайт
Ни один канал не даёт более 30% выручки — проект устойчив к просадкам в любом сегменте. При падении тренировок на 30% выручка снижается всего на 8%.
Падел-направление
корты + лига + тренировки
Wellness + F&B
кафе + СПА + массаж + H₂
6
Независимых каналов
диверсификация риска
Операционные расходы
Структура затрат
Фиксированные расходы — 1.14M THB/мес. Переменные зависят от загрузки. Management fee управляющей компании — 25% от операционного результата (платится только с прибыли). Все цифры проверены с подрядчиками на Пхукете.
Фиксированные · 1 142 000 THB/мес
| Статья | THB/мес |
|---|---|
| Фонд оплаты труда Менеджер, ресепшн, клининг, охрана | 480 000 |
| Кухня · повара и су-шеф | 230 000 |
| Аренда земли | 67 000 |
| Электричество + кондиционеры | 65 000 |
| Маркетинг и реклама | 100 000 |
| Интернет, связь, ПО, POS | 50 000 |
| Страхование | 15 000 |
| Бухгалтерия + юрист | 55 000 |
| Расходники (СПА, клининг, химия бассейна) | 55 000 |
| Обслуживание оборудования | 25 000 |
| Итого фикс | 1 142 000 ₿ |
Переменные
| Статья | THB/мес |
|---|---|
| Тренеры (50% от тренировок) Revenue share с тренерским составом | — |
| Кухня: food cost — | — |
| Массаж: расходники + масла — | — |
| Итого переменные | — |
Операционные расходы / мес: — ₿
Management fee · вознаграждение УК
25% от операционного результата
Это компенсация активной работы управляющей команды: операционное управление, маркетинг, финансы, HR, отношения с арендаторами, закупки, отчётность инвесторам. Платится только с прибыли — если бизнес в минусе, УК не получает fee.
Операционный результат (до fee)— ₿
Management fee 25%— ₿
Итого расходы с УК / мес— ₿ —
Фикс в структуре
Переменные
—
Маржинальность
EBITDA / выручка
—
EBITDA / мес ₿
Прибыль и P&L
Распределение прибыли
P&L · из конструктора, THB/мес
Выручка—
Операционные расходы—
Операционный результат—
Management fee УК 25%—
EBITDA—
CIT 20%—
Чистая прибыль к распределению—
→ 4 инвестора (4 корта)—
→ девелопер (2 корта, sweat equity)—
На 1 юнит (1 корт из 6): — · после WHT 10% = — —
Чистая прибыль / год
—
—
4 инвестора (4 корта)—
На 1 юнит ($200k · 1 корт)—
После WHT 10%—
ROI годовых—
💎 Почему так много?
Шесть каналов выручки при одной фиксированной базе расходов. Дополнительные гости СПА или кафе увеличивают прибыль почти 1:1 — маржа каждого следующего бата выше 80%.
—
EBITDA margin
—
Net margin
—
ROI годовых инвестора
Инвестиционные условия
Условия сделки
Сумма инвестиции
$200K
за 1 юнит = 1 корт · 4 юнита в продаже
Общий бюджет$800 000
Кортов всего6
Инвесторы (кеш)4 корта
Девелопер (sweat equity)2 корта
Дивидендыpro-rata по кортам
Management fee УК25% от опер. прибыли
KPI для инвестора (из конструктора)
Вложение$200 000
Возврат / мес (после WHT)—
Возврат / год—
ROI годовых—
Срок окупаемости—
Горизонт сделки5 лет
Exit-механизмВыкуп долей УК / перепродажа
Структура вознаграждения девелопера
Девелопер выполняет два разных процесса, поэтому получает компенсацию из двух источников. Это прозрачно и соответствует рыночной практике private-equity real-estate сделок.
① Sweat equity · за стройку
2 корта из 6
Единоразовая плата за девелоперский труд: идея, поиск земли, проектирование, прохождение стройки, риски, переговоры с подрядчиками. Девелопер вносит не деньги, а время, экспертизу и геморрой. Взамен — 2 корта в собственность, которые приносят пассивные дивиденды наравне с кортами инвесторов.
Дивиденды девелопера / год—
② Management fee · за операционку
25% от опер. прибыли
Оплата активной ежедневной работы: управление персоналом, маркетинг, финансы, HR, отношения с арендаторами, закупки, отчётность. Это совершенно другой процесс, не относящийся к стройке. Если бы этим занимался наёмный CEO, ему бы платили те же деньги. Fee начисляется только с прибыли — нет прибыли, нет fee.
Management fee / год—
Распределение чистой прибыли / год
Management fee УК
—
девелоперу
Дивиденды 2 корта
—
девелоперу
Дивиденды 4 корта
—
4 инвесторам
На 1 инвестора
—
1 корт · $200k
Почему это честно: инвесторы получают свои 2/3 дивидендов (4 корта из 6) пропорционально вложенному капиталу — без дисконта. Management fee берётся до распределения и покрывает только активную работу УК. Девелопер и инвестор находятся в одном экономическом поле: если бизнес не приносит прибыль — fee не начисляется, а дивиденды = 0 для всех.
Пессимистичный
32%
ROI годовых
На 1 инвестора (1 корт)
$5 350 /мес
≈ $64 200 / год · после WHT 10%
Загрузка 35% (медленный старт), лига 120, кафе 30 @ 900, СПА 30 @ 600. Год 1 с раскачкой. Окупаемость ~37 мес.
Базовый
68%
ROI годовых
На 1 инвестора (1 корт)
$11 275 /мес
≈ $135 300 / год · после WHT 10%
Средняя годовая загрузка 50% (сезонность учтена), лига 216, кафе 65 @ 1000, СПА 55 @ 650. Окупаемость ~18 мес.
Оптимистичный
110%
ROI годовых
На 1 инвестора (1 корт)
$18 300 /мес
≈ $219 600 / год · после WHT 10%
Загрузка 65% (Year 2 mature), лига 288, кафе 90 @ 1200, СПА 80 @ 800. Окупаемость ~11 мес.
Что защищает инвестора
✅ Оборудование остаётся активом (корты, чиллеры, H₂-генераторы)
✅ Аренда земли 3 года авансом
✅ Отдельное юр. лицо на проект
✅ Квартальная отчётность инвесторам
✅ Подушка OPEX 2 мес в смете запуска
✅ Аренда земли 3 года авансом
✅ Отдельное юр. лицо на проект
✅ Квартальная отчётность инвесторам
✅ Подушка OPEX 2 мес в смете запуска
✅ Резерв в смете + buffer
✅ Девелопер — co-invest (2 корта sweat equity)
✅ Management fee только с прибыли
✅ Pre-opening маркетинг 1,5M THB → быстрый старт
✅ Право blocking vote на крупные траты
✅ Девелопер — co-invest (2 корта sweat equity)
✅ Management fee только с прибыли
✅ Pre-opening маркетинг 1,5M THB → быстрый старт
✅ Право blocking vote на крупные траты
Генплан комплекса
План комплекса
Земельный участок ~2 000 м² на Пхукете. Все зоны интегрированы в единое пространство с визуальной связью между кортами, бассейном и СПА.
Падел-зона · 900 м²
6 кортов
20×10 м каждый · крыша + AC
Бассейн · 90 м²
15×6 м
СПА
Сауна + купели
120 м²
Спортзал · 110 м²
Gym + Yoga
Кафе-ресторан · 140 м²
Кухня + бар + терраса
Wellness · 60 м²
Массаж + H₂
Раздевалки · 80 м²
Душ · шкафы
Парковка + въезд
Ресепшн · зелёная зона · лежаки
Схематичное зонирование · итоговый план формирует архитектор
2 000
м² участка
1 500
м² полезной площади
6
функциональных зон
14 ч
часов работы в сутки
Распределение площадей
🎾 Падел-корты (6 шт)900 м²
☕ Кафе-ресторан + терраса140 м²
🧖 СПА-зона120 м²
🏋️ Спортзал + йога110 м²
🏊 Бассейн 15×690 м²
🚿 Раздевалки + душ80 м²
💆 Массаж + H₂60 м²
🌴 Парковка, зелень, проходы500 м²
Режим работы
Корты + тренировки08:00 – 22:00
СПА + купели09:00 – 22:00
Бассейн07:00 – 22:00
Спортзал06:00 – 23:00
Кафе-ресторан08:00 – 22:00
Массаж · H₂10:00 – 21:00
Ресепшнкруглосуточно
Все зоны работают параллельно — гость может играть в падел, потом восстанавливаться в купели, поесть в ресторане и выйти на следующую игру, не покидая комплекс.